[경기] #1. 상가투자_경기도 의정부 고산동

 

 아파트 투자 성공 경험이 있으신 분이라면 시세차익 외 수익형 부동산에 눈을 돌릴 것이다. 물론, 아파트를 반전세나 월세를 세팅하는 것도 가능하겠지만 상가나 빌딩 투자를 통해 안정된 월세 수익을 세팅해 놓을 경우 Cash flow 상의 큰 도움을 받게 된다. 안정적인 Cash flow는 위험성 있는 투자에서 최소한의 버팀목이 되어 투자 안정화를 이룰 수 있게 된다. 물론, 시세차익의 개념과 달리 Cash flow의 증가는 삶의 질을 개선시킨다. 예를 들어, 자산이 100억이 있더라도 수입이 500만 원/월이라면 5억의 자산에 500만 원/월 수입과 비교할 시 가용현금의 차이가 없다고 본다. 즉, 자산 증식과 더불어 Cash flow를 증가시켜야 소위 말하는 경제적 자유에 좀 더 가까워질 수 있다. 그래서 나의 경우 여러 번의 아파트 거래 후 구분상가 투자를 통해 Cash flow를 마련하였지만 좁은 대지 면적의 한계성으로 토지 상승분까지 온전히 가지고  갈 수 있는 구조가 아님을 깨닫게 되었다. 결국, Cash flow 측면에서 도움이 되고 시세차익을 크게 얻기 위해서는 빌딩 혹은 통상가를 매수하는 방법이 최고의 선택임을 경험 상 알 수 있게 되었다.

 

 현재 빌딩전문업체를 통해 계속적으로 매물을 소개받고 직접 임장을 통해 안목을 높이고 있는 중이다. 누구나 원하는 강남 3구를 타깃으로 검토 요청을 하였지만 50억 이하의 빌딩을 찾기란 쉽지 않고 적당한 매물은 접근하면 거두어들이는 경우가 다반사였다. 한 번에 진입하기 어렵다면 서두르지 말고 수도권 빌딩 투자를 통해 두 단계 혹은 세 단계에 걸쳐 진입하는 방향을 잡고 있다. 이번 매물은 동의정부 고산동에 위치한 2층의 건물이다.

 

간단하게 건물에 대해 요약해 보겠다.

 

소재지 : 경기도 의정부시 고산동
용도 : 제2종 일반주거지역
토지 : 181평
건물 : 151평, 지하 0층 / 지상 2층, 승강기 0대, 자주식 주차 6대, 21년 8월 준공
매매가 : 약 40억원

 

고산동은 동의정부 IC를 나오면 바로 발견할 수 있다. 좌측과 우측은 작은 산들이 둘러싸고 있고 6천 세대의 아파트 배후지가 조성되어 있고 초기 건설한 아파트는 입주가 완료되었으며 나머지는 23년 경에는 완성될 것으로 보인다. 부용천 주변으로 대부분의 상가건물이 들어올 것으로 보인다. 가장 가까운 경전철역이 탑석역으로 메인 상권에서 약 3Km 떨어져 있어 도보 이용은 불가능해 보인다. 현재 나대지로 되어 있는 땅들이 더 많다. 아마도 건축업자들은 나머지 아파트들이 완성되는 23년 5월에 맞추어 건축할 것으로 보인다. 물론, 최근 건축비 증가로 늦어지는 경우도 있어 보인다.

 

 예전에 거주하였던 용인 역북지구의 사례와 비슷해 보인다. 초기 아파트 건축 시 상권이 미완성되었고 사람들은 역북지구의 가치를 낮게 평가했던 기억이 난다. 하지만 5천 세대의 배후세대와 인근 원룸 및 오피스텔 2천 세대, 그리고 명지대와 용인대 학생들 상권 활성화로 작년 용인시 아파트 상승률의 상위권에 위치하고 있었다. 역북지구와 달리 고산지구는 대형마트 부재와 추가 확장성이 없다는 단점은 존재한다. 모든 상권이 완료된 상태가 아니므로 적정 가격에 매수한다면 어느 정도 수익실현이 가능한 지역으로 보인다. 우선, 이번 매물은 2층의 건물로 전용건물로 사용하기 적합해 보인다. 또한, 지상 주차가 가능해 학생들 등/하원이 편리해 보인다. 건물 후면 작은 어린이 놀이터가 존재하고 있어 활용성이 높아 보인다. 아니나 다를까 프리미엄 영어유치원이 이미 임대계약을 마친 상태이며 4억을 투자해 내부 인테리어 진행 중이다. 내 예상으로는 건축주의 경우 계속적인 건축비 증가로 옆에 있는 건물과 같이 5층으로 지을 수 있는 건물을 지하 없이 2층으로 지어놓고 매도하려는 의도로 짐작해 볼 수 있다.

 

그렇다면 어떻게 나만의 매수기준을 세울 수 있을까? 1년 치 임대료를 기준으로 역산해보면 매매가가 어떻게 정해졌는지 예측해 볼 수 있다.  신규 택지개발지구라서 매매거래가 없어 시세가를 예상해 보기가 힘들었지만 임의로 계산해 본다면 최근 건축비 151평 X 700만 원/평 = 10억, 30억/181평 = 1650만 원/평으로 주변 부동산에 확인한 결과 토지 약 1000만원~1200만 원/평에 거래가 된다고 한다. 그렇다면 내가 신축으로 지을 경우 토지기준 Max 1200만원 X 181평 = 약 22억, 건축비 10억을 고려하면 약 32억, 취득세 및 기타 비용 5% 고려 시 34억이면 가능하다. 짐작컨데 건축주의 경우 최소 5억 이상의 시세 차익이 있어 보인다. 35억에 매수할 수 있다면 약 4.5%의 수익률이 나오고 국민은행 기준 29억의 대출이 가능하니 6억 정도만 있다면 투자할 수 있다. 단, 5% 이자를 감안하면 약 100만 원/월의 Cash flow가 가능하며 40억 이상으로 매도를 검토해 볼 수 있다. 대략적인 예상치 이므로 중개업자와 최종 확인할 필요는 있다.

 

이런 기준으로 다른 매물들도 예상해 볼 수 있다면 저평가된 건물을 구매할 수 있다고 본다. 반드시 그렇게 해내야 된다. 건물주가 되는 그날까지...